问答实录

①丨行情分化：杭州热度与全国整体差异

- 杭州表现远好于全国，有结构性根源

主持人：

2025 年春季的杭州楼市，正经历着从 "小阳春" 到 "大阳春" 的热力升级。据贝壳监测数据显示，3 月杭州二手房成交量已突破万套大关，预计全月将达 1.2 万套以上，创下 2017 年以来的次高纪录，仅次于历史峰值 1.5 万套。具体杭州的二手量价趋势，详见下图。

此外，杭州近期土地市场火热，地王频出，一方面是政府在供地上提供了优质地区，采取减量提质的供应策略，促使地价修复。

另一方面杭州本地滨江、绿城作为民企和混合所有制企业经营相对稳健，积极参与拿地，而杭州的市场也吸引了建发等省外国企。

而全国整体楼市，并没有杭州的景气度高。虽然全国2025年一季度也处于楼市修复的小阳春，但是大部分城市的挂牌价仍然在下行，全国整体二手房价格1-2月跌幅有所扩大，具体详见下图。

虽然目前来看，全国的房地产市场在自然修复周期，但是春节后整体带看的热度有所下降，而整个房价趋势来说，虽然有所修复，但是仍然在水下，这一点可以参考冰山指数的数据，具体详见下图。

杭州的大阳春，一方面是核心资产的“热“。核心区次新房（如奥体亚奥城、申花馥香园）日均成交1-2套，科技企业员工、浙大系高知群体集中入场，推动高端改善需求爆发。

另一方面其实是边缘区域的“冷“。根据贝壳杭州研究院的数据，远郊刚需盘（如临安青山湖），此类成交，其实占全市成交量比例不低，但均价仅1万/㎡，同比下跌30%，拉低整体房价指数。

所以，杭州的案例具备很强的示范意义，对于全国来讲，楼市“止跌回稳”并非普涨，而是核心资产率先复苏。北上深杭等“六万档”城市将主导回暖，而三四线城市仍需较长时间筑底，其他二线城市的复苏，也一定是核心资产先行。

②丨科技驱动：六小龙与地产溢价

- 六小龙与科创行情，重塑了杭州的城市价值

主持人：

“杭州六小龙”企业总部周边房价跳涨，DeepSeek所在的武林商圈法拍房溢价25%。科技产业是否已成为杭州楼市的新引擎？这种“以产促房”的模式是否会成为中国地产的主线？

春节以来，杭州的六小龙吸引了全市场注意，甚至投资人将六小龙赋予了宏观经济层面的作用，一定程度上扭转了之前对中国科创与新经济的负面预期。

而在楼市方面，六小龙一度成为杭州地产的启动引擎。“六小龙” 所在的滨江区、余杭区等板块，因科技产业集聚迅速成为楼市新热点。

例如，宇树科技总部周边地块在 2025 年 3 月土拍中，楼面价突破 7.7 万元 /㎡，溢价率近 70%，刷新杭州单价地王纪录，尽管纪录很快被蒋村地块打破。

这种 “产城联动” 模式复刻了阿里巴巴对未来科技城的带动效应，甚至更具爆发力 —— 滨江区 2025 年 3 月新房均价达 4.07 万元 /㎡，同比上涨 12.99%，远超全市平均水平。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！

“六小龙” 的崛起并非偶然，而是杭州20 年数字经济战略的厚积薄发。2024 年杭州数字经济核心产业增加值达 6305 亿元，占 GDP 的28.8%，形成涵盖云计算、人工智能、机器人等领域的完整产业链。

这种生态壁垒使得杭州楼市具备更强的抗风险能力 ——2025 年 1-3 月，全国新房价格同比仍然在下行，但杭州新房价格连续 3 个月环比上涨，二手房成交量创年内新高。

科技企业的集聚效应吸引了大量投资，也会为杭州未来的地产复苏构成新的护城河。2025 年 2 月，杭州土地出让金达179.5 亿元，同比增长 220% ，其中滨江区、余杭区地块占比超 60%。同时，二手房市场出现 “跳涨”现象，拱墅区 Deepseek 总部附近房源挂牌价上调 10 万元 / 套，部分优质次新房成交周期缩短至 7 天。

我们回顾近年杭州工业增加值的组成，发现近年杭州工业增加值中高新技术产业、战略性新兴产业、装备制造业的增加值分别增长了4.6%、5%和5.3%，超过整体工业增加值增速4%，而且占规模以上工业的比重分别为73.1%、46.2%和55.4%。具体详见下图。

杭州六小龙是标杆，也是千千万万杭州科技企业的缩影。后续科技企业估值提升，会进一步带动土地市场溢价（例如滨江7.7万/㎡地王），而城西的未来科技城二手房价反弹至4.7万/㎡。整个杭州的城市地产价值，被科创企业重塑。

③丨土地狂热：冷静看待当下的“地王潮”

- 地王潮，有供应政策的优化，有房企的预期改善

主持人：

滨江7.74万/㎡地王楼面价已超深圳湾，但萧山经开区地块溢价率仅13%。本土房企高价夺地王的逻辑是什么？地价与房价倒挂的风险如何化解？如何理性看待杭州、上海、成都的春季“地王潮”？

2024 年 5 月杭州全面取消限购，并同步放宽地价限制，房企可根据市场预期自主定价。这一政策直接打破了此前 “地价 - 房价” 联动机制的束缚，例如滨江区西兴单元地块楼面价 7.74 万元 /㎡，较周边二手房（如晓风印月约 8.5 万元 /㎡）仅低 9%，但开发商仍愿以高溢价拿地，反映出对未来房价上涨的强烈信心。

政府调整供地结构，核心区域优质地块供应显著增加，整体上是“减量提质“，所以促进了地王的出现。

2025 年 3 月杭州出让的四宗涉宅用地中，三宗位于上城、滨江等核心区，且均为低容积率（2.5-2.9）地块，契合改善型需求。此外，政策允许商业与住宅混合用地、优化容积率计算规则（如阳台按 1/2 计容、风雨连廊不计容），进一步提升地块价值。

一季度杭州的地价水平逼近一线城市。8万元 /㎡的楼面价已超过广州（7.57 万元 /㎡），仅次于上海、北京、深圳，反映出杭州作为新一线城市的竞争力。

而且作为城市特色，杭州的地王出现，有产业背景在，数字经济与 “六小龙” 企业吸引高端人才，形成 “以产促城” 的良性循环，这是其他城市（如天津、郑州）所缺乏的。

此外，杭州对于中央“止跌回稳“的政策倾向，响应最快，杭州率先取消限价、优化土地供应，为房企创造宽松环境，而其他城市（如南京、苏州）仍在观望。

我们整理了2024年各大城市的土地成交排名，发现杭州已经逐渐接近上海、北京，跻身第一梯队，而且土地溢价率、成交总价远超其他二线。至于深圳，2024年仅出让5宗土地，体现了“严控增量“的区域施政差异。具体详见下表。

首先，地王频出，不是地产行业整体回到2016年之前大涨趋势，核心区地王频现的同时，远郊板块（如临安、富阳）土地流拍率仍高，库存去化周期超过 24 个月。市场呈现 “冰火两重天”，房企需谨慎评估非核心地块价值。

2025 年杭州土拍中，滨江、绿城等非国企与建发、保利、中海等央国企竞争激烈，溢价率普遍超过50%。例如，蒋村文新单元地块吸引 102 轮竞价，最终建发以115% 溢价率竞得，反映出房企对核心地块的志在必得，但是参与的房企也仅仅是本地优势民企和资金充裕的国企。

部分地块楼面价已接近甚至超过周边二手房价格，若市场下行可能导致项目亏损。例如，蒋村文新单元地块楼面价 8.8 万元 /㎡，而周边次新房（如西溪诚园）成交价约 12 万元 /㎡，开发商需通过产品创新（如大平层、科技住宅）实现溢价。

以杭州为例，过往历史成交前十名的土地，有7宗都是去年四季度以来成交的。地王的出现，有政策推动，有优势企业的预期改善，也蕴藏着更大的区域分化和潜在盈利压力。具体详见下表。

④丨结构矛盾：板块区域、新房二手结构性矛盾

- 杭州楼市景气，但是板块分化剧烈，新房二手分化剧烈

主持人：

杭州的大阳春，明显有很大的区域板块分化，呈现出“核心沸腾、边缘冷却“的状态，而就算是同一板块内，新房和二手房分化也加大。钱二东新房拼社保摇号，但同板块次新二手房“交付即破发”。新房限价取消后，与二手房的差价拉开。您怎么看待这种分化与结构性矛盾？

杭州自 2024 年全面取消限购、限价后，市场活力显著释放。核心区通过 “优质地块 + 高溢价” 模式激活土地市场，而远郊则通过 “以旧换新”“购房补贴” 等政策刺激需求。

例如，余杭区对特定镇街购房家庭给予 5万元补助，临安区收购商品房用作保障房。但政策效果差异明显，核心区政策红利转化为房价上涨动力，远郊则陷入 “越补越跌” 的循环。

核心区域房价屡创新高，滨江钱塘江畔新地王，楼面价达7.74万/㎡。预计杭州核心区未来新房均价或超9万-10万/㎡，直逼上海、深圳核心区水平。西湖区豪宅带动跳涨，如中冶锦绣公馆（单价8.5万/㎡）集中成交，拉动区域周均价上涨54%至5.6万/㎡。未来科技城热度攀升：杭珹未来中心二手房售价涨至4.7万/㎡，科技企业集聚推动需求。

而远郊、刚需板块持续低迷，临安、富阳、大江东等区域房价下跌30%-50%，临安青山湖科技城甚至腰斩。所以弱势区域，刚需盘持续以价换量，丁桥、良渚等板块二手房价格持续下滑，部分新房限价下调冲击二手市场。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

我们研究杭州各区的楼盘存量和新房去化速度，并考虑尚未取得预售、尚在开发的隐性库存，发现杭州新房的去化速度，在板块区域之间，存在巨大分化。具体详见下表。

首先，新房二手房价格差异愈发明显，同一板块新房与次新房价差达 3000~5000 元 /㎡（如勾庄），刚需盘二手房降价 4000 元 /㎡仍难成交（如临平金都夏宫）。

而成交量也冷热不均，新房开盘即罄（如绿城月依星河轩），二手房占比下降，老破小降价 20 万仍难出手。

本质上，新房和二手房产品代际断层。新房向绿色节能、智慧社区迭代，次新房（如 2018 年限价盘）因配置低交付即跌价，老破小沦为 “保障房替代品”。

从根源上讲，新房和二手房的分化，在于新房对二手房产品上降维打击。新房强制层高≥3 米、人车分流、铝板立面等升级，叠加开发商 “内卷” 配置（星空顶、恒温泳池），二手房（尤其 10 年以上老小区）硬件全面落后。

而价格策略上，部分新房通过 “低价开盘”（如滨杭滨纷城 1.56 万 /㎡）或不限价降价（勾庄和萃揽悦园 2.79 万 /㎡ vs 次新房 3 万 /㎡），直接冲击同板块二手房。

另外，改善需求主导下，年轻购房者倾向“一步到位”：新房低密社区、智能化管理、TOD 配套更具吸引力，老破小（无电梯、停车难）即使市中心也无人问津。

所以，回顾最近7年地产周期，杭州新房和二手房房价增速，我们也可以发现，自从2022年初地产景气度下行后，新房与二手房价格分化就成为很确定的格局。具体详见下图。

- 结构性分化中，一二线2025年落地止跌回稳

主持人：

杭州大阳春，核心区豪宅放量成交、远郊以价换量持续，这种分化格局会否成为新常态？您能否为我们以杭州为例，判断下2025年楼市是否会有结构性牛市？止跌回稳能顺利落地吗？

以杭州为例看，2025年楼市将是“K型复苏”——核心资产上行，边缘资产下沉。

结构性牛市：杭州头部板块（奥体、未科、申花）房价年涨幅或达10%-15%，但需满足三个条件：科技产业持续增长、地王项目去化顺利、政策不加码调控。而结构性牛市中，新房价值一定超过二手房。

止跌回稳：全国层面，70城房价环比跌幅有望在Q2收窄至0.1%，但三四线城市仍需3-5年出清库存。支撑行业止跌回稳，不能仅依靠核心城市、核心资产。

核心资产更像是地产过渡期时的一个避风港，低风险偏好的资金、市场主体，为了相对稳定的回报，面对愈发严重的资产荒，选择相对收益稳健的资产，比如上海、成都、杭州的高端住宅，比如核心区域的地王，比如央国企地产债。

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