烂尾楼，不仅城市有，农村更是比比皆是，你要是对比一下，准会发现一些相同的地方，残破的工地，遍地的杂草自不用多说，那立在烂尾楼旁边生锈的塔吊更是一道“风景线”，那我们不禁要问，工程停工是开发商出了问题，但塔吊基本都是租来的，施工方不撤走，不就一直要交租金？这不明摆着亏钱吗？

如果你是这么想的，那你就想得简单了，实际上，这不仅仅是塔吊租金的问题，这还是一场施工方与开发商的博弈。

一般来说，工程烂尾都是资金链断了，开发商没有钱支付给建筑公司，而塔吊一般是建筑公司向塔吊租赁公司租借的，将塔吊留在施工现场，这就是建筑公司与开发商发生过承包关系的最好证据，也是日后向开发商索赔的重要砝码。

另外一重重要的含义就是，它在“标注领地”，一般工地有塔吊在，就证明这个工地已经有了建筑公司，如果是烂尾工程，塔吊被撤走，等别的开发商接盘，新的建筑公司就有可能进场，等最后工程完工了，你最后一毛钱都收不回来，所以，从这个方面看，塔吊也不能撤走，塔吊在，就说明这块工地被这家建筑公司“承包”了，别的建筑公司就不能进场。

这种典型案例曾经在福建厦门发生过，厦门的国际中心，曾经一度烂尾超过24年，但最后被财大气粗的鲁能集团接盘；天津高银117大厦，作为一栋近600米高的地标性建筑，后来也是因为融创老板的接入，才获得重生。

厦门国际中心

而一旦有新的开发商入驻，项目重新开始，那他们自然会顺着塔吊联系到原来的建筑公司，这并不是新开发商念旧情，而是，按照规则，他们要按照原来的合同支付停工期间的所有费用，等这笔账算清了，才能开工。

虽然说资金会有一部分缩水，但也比塔吊的几十万费用要多得多得多。

而如果在此之前，你就将塔吊悄悄撤走，等行人接盘后，你再想要讨回这部分费用就口说无凭，难上加难了。

所以，用“舍不得孩子，套不住狼”来形容也绝对不过分。

刚刚说的是建筑公司缺乏主动撤回塔吊的意愿，其实塔吊租借公司也一样，他们的第一反应也都不会选择撤走塔吊，因为除去工程款拿不到之外，就算塔吊只是放在那吃灰，不工作，按照合同也能获得50%的租金，而且，国家也规定，塔吊不拆，房屋不能验收，所以，绝大多数塔吊租赁公司也抱着“侥幸心理”，就这么放着。

我们刚才说的原因就已经占到为什么烂尾楼不回收塔吊原因的99%，但剩下的1%呢？

有些财大气粗的开发商，有自己的建筑公司，一边自己竞标地皮，一边自己开工建设，一边当运动员，一边当裁判员，真可谓是肥水不流外人田，但如果这些开发商资金链出现问题，造成烂尾，那他们也倾向于把塔吊留在工地。

一方面是，他们几亿几十亿的土地竞拍都花出去了，塔吊设备这些只能算是九牛一毛，他们根本不会在意；但还有一个最重要的原因就是，未完工就拆塔，明摆着就是在提前转移财产，难免被相关方发觉而追讨工程款，这种搬起石头砸自己脚的事，开发商肯定不会去干。

但话又说回来，拆不拆塔吊，我们就算排除开发商和工程方之间博弈，这也不是个简单的问题。

首先是，工地上99%的塔吊都是租来的，而把进场费，安拆费，月租这些统统算上之后，一般的塔吊的月租都在2万一个月，更大的甚至10万一个月，而且一般起步价都是6个月往上，所以，按照成本来算，不到万不得已，拆塔吊也根本不划算。

另一个方面是，就算你财大气粗，无所谓这些安装拆卸的费用，但塔吊它属于高空作业设备，按照分类属于特种设备，所以，它的拆卸可不简单。

建筑公司、塔吊公司，监管部门的章自不用多说，然后还需要拆除执行单位的资质，施工安全的资质，参与拆除任务相关人员的资质，塔吊检测报告，维护记录等等等等。

又花钱，又累人，所以也根本不会有人做，而且各位也应该明白，这要是烂尾工程，开发商跑路，这些资料就更难收集全，拆它也就难于上青天。

这里多说一句，在露天放置了很久的塔吊本身也是高危建筑，所以，烂尾楼咱也最好别去。

咱们刚才围绕塔吊说了这么多，现在说回烂尾楼本身。

相信大家很多人都听说过身边的人因为烂尾楼的事情焦头烂额，也或许有些同事正是其中的受害者，那这种烂尾楼最后会被怎么处理呢？

这里大致可以分成两类，卖出去了的，和没有卖出去的。

没有卖出去就烂尾的，很好办，一般就直接从土地拍卖这个流程开始走就可以，然后就是新的开发商接盘，旧楼直接爆破拆除，这些都好办。

最难办的，也是生活中最常见的，或许也是茶余饭后经常能谈到的，就是那些实际已经产生销售，但未实际交付的烂尾楼。

这个时候，要么等其他开发商接盘，要是实在是没有开发商接盘，当地部门也会想办法整合资源，比如，更迭土地使用性质，从商品房改成写字楼，或者建筑容积率，或者原来规划20层，现在变成25层，等等手段来获得额外升值，然后之前的购买者继续享有房屋，但同时还有可能存在多退少补的风险。

就好比郑州市金水区的一个烂尾楼盘，被整合，二次开发，现在成了一个超大型社区，当时买房的人可是松了一口气；但同为大都市中大社区的上海普陀区上海中环中心就没有这么幸运了，它烂尾之后直接爆破。

上海中环中心

但实际上，无论是有人接盘还是推倒重建，这种情况也只是在大城市，而且是市中心的区域处理得会比较好，毕竟是影响城市形象的大事，当然得放在第一优先级上；而一些郊区，甚至是更绝大多数的农村的，因为种种原因最后烂尾的楼房就相当麻烦，随便拖上几年甚至十几年的也比比皆是。

但无论怎么样，我们消费者好像都成了最受伤的那一方，

我们时常能看到XX家的烂尾楼被查封，消费者又被骗了多少多少钱的这种新闻。

那为什么一个好好的商业项目就会烂尾呢？在这场钱的金融游戏当中，哪些人受益是受益方？为什么最最受伤的，被放在之后的是业主呢？

现在我们就好好讲讲这个“炒房游戏”运作的方式。

咱们举个例子，就拿我举例，比如我是一个有钱的开发商，但我自己没涉足过房地产行业，但又想捞这份钱，于是我联系另外一个有门路的人，咱俩一个出钱，一个出关系，再加上一个对房地产开发很有经验的甲方，咱们这炒房游戏三人组就成立了。

那我这个资金怎么来呢？总不能全部我自己出，所以我是这样规划。

一部分借高利贷；

一部分我们三个人各掏一份；

最后一部分，通过上交一部分土地抵押给银行获得。

这样整个资金就算凑齐了。

通过关系运作，我成功地拿到了一块价值数亿的地皮，规划了几十万平方米，价格为市价。这个楼盘呢，我打算分成两期开发，一期为住宅，一期为商业，就是开商铺，分别承包给两个施工方。

因为我是个商人，这个商品房项目在我眼里就是个融资项目，就是个金融游戏，所以，我的目的就是能换到钱就行了，最后也确实，我现在手里有一大笔钱。

施工方开始施工，预售许可证也拿到了，楼盘开始销售，但因为当初选地点的时候，我这块地选在了一个开发商和老城区的交界处，所以买得很不好，没赚到钱。

这不行啊，这得想办法才行，于是我们的销售想到了一个办法，比如就拿商场来讲，我售后包租，三四十万一套的商铺，只要你肯买，我就会用若干期给你返租金，这就有点像咱们充值卡充值，每月还返还一部分话费一样，然后我还承诺，如果十年以后楼房不赚钱，我们会奥找房款的250%回购。

你看说的，天花乱坠，果然，行动的人还真不少，虽然商品房没卖出去几套，但商铺倒是售出大半，然后当地的各大媒体就纷纷捧场，说什么方圆几公里之内最有潜力的商圈啥啥都出来了。

那作为一个商人，我自然不会把这么多钱揣口袋，我自然要去投资，于是我把这部分钱分为三个部分

一笔钱又去买了一块地，准备接着搞；

一笔钱投资了外地的一个金融项目；

最后一部分作为投资投进了另一个楼盘。

然后我想的肯定是能赚得盆满钵盈才对，但是，很遗憾，

新楼盘也是个烂尾的状态，卖得比这个小区还要差；

那个金融项目就是个彻彻底底的骗局；

最有可能的就是那块地，但还未开发。

其实这也就意味着我自己的资金链断了，我没钱了，那我的其他两个“好兄弟”呢？他们当然不会帮忙，他们是能跑多快跑多快，能卷多少资金就卷多少资金。

比如我们三人组里面的那个有门路的股东，他就把没卖出去的房子私下抵押换成了现金，或者送给了关系户。

当时买地的时候，我不是还借了高利贷和银行贷款吗，于是，每卖出一套房子，这笔钱就首先被用来还款。

但总的来讲就是楼盘的销售并没有达到预期的水准，股东们都忙着掏空开发商的钱，流动的资金也就越来越少。

而对于我自己来讲，是最需要重视的，是高利贷，毕竟这关乎人身安全，其次是银行，再然后是有关部门，最后是施工方，最最后面才是业主，业主当然是最不用担心的。

于是乎，最后这个楼盘就成了讨债厂。

首先，高利贷抢先拿走利息；

银行也要盯着开发商还贷；

施工方拿不到工程款，就停工；

业主一看楼盘停工，这才着急忙慌得一起来拉横幅。

总的来看，当业主都知道这件事，都醒悟过来要起诉的时候，实际上我已经和高利贷的人打得有来有回一年多了。

大家听我说到这，或许能体会到这场“金融游戏”我为什么会玩砸，

首先是“我”作为一个开发商，我进入了自己不了解的新行业；

其次，在立项的时候就没想踏踏实实地干，只把它当作是一个赚钱的工具；

再者，在原本运营不利的情况下，还夸大宣传，误导消费者；

最后，直到东窗事发，大家各自保命，大难临头各自飞。

这仿佛也就是烂尾楼形成的典型案例。

整个烂尾楼的形成和崩溃就像多米古诺骨牌，从第一个环节倒下，环环相扣，压在最后面，最下面的往往就是业主。

晋江池店南某楼盘遭业主维权

但我刚刚说的只是浩如烟海中的“金融游戏”当中很平常的一个，而大家之所以能看到如此之多的烂尾楼，其中的原因得往前倒着看。

1994年到2004年这十年间，中国经历了一个阶段的楼盘烂尾，但好在之后的十年房价是一直在暴涨，我相信大家都记忆犹新，甚至还会感叹当时为什么不多买几套，或者为什么不早点买房，而就算当时的楼盘烂尾了，因为房价大涨，所以当时有很多“接盘侠”接盘，甚至还赚了不少，所以，这个阶段的烂尾楼大多数都不见了，都淹没在了那次房价大涨的浪潮中，它们或是复工了，或是改造成住宅，商铺，酒店了，或是拆迁重建了。

但随着时代进步，房价稳定，楼市逐渐饱和，再烂尾的楼就逐渐没有人会接盘了，换句话说，十年前的这种“金融游戏”已经被玩烂了。

这是现在烂尾楼为何如此之多的一个原因，另外还有一个主要原因是，一旦工程烂尾，开发商走上破产程序，等待它的就只有两种命运，重组，或者清算。

重组的意思就是让开发商不死，直接变卖其股份成立一家新的公司，接着把房子盖完，然后业主们皆大欢喜。

这种模式在过去十年中，解决了80%左右的烂尾楼问题，但越接近现代，越靠近现在，重组的比例越小，清算的比例越大，这也导致了更多的烂尾楼无人问津。

但我们话说回来，烂尾楼也只不过是工程建造行业当中众多瑕疵中的一个，下面我要说的这个瑕疵可谓是更大，问题更严重。

提起工程制图，CAD这三个字母对于从事这个行业的人一定不陌生，对于不了解它的其他观众，你只用记住——这是一款平面绘图软件就可以了，而这款软件已经在建筑行业流行了很久很久。

CAD工程制图

各位可以想象一下，一栋20层的商品房，如果用平面图纸表达，那不用说我们普通人看得懂，你要是搁在专业人士手里，他们看着也挠头。

那有没有更方便，更直观的工程绘制软件呢？比如最好是能直接3D建模的那种，现在不是动漫产业都流行3D建模吗？那有没有这种对建筑进行3D建模的软件呢？

有，这款软件叫BIM，十年前国外就开始流行了，现在差不多是外国工程制图的主流，那为什么我们国内还一直沿用平面建模呢？

BIM工程制图

这就是因为，用平面建模容易在图纸中“参假”，这样在做工程造价的时候就能多报一些，就能多占一份利益，所以一旦有这个产业链产生，3D建模软件就几乎不可能在国内流行起来，而事实上也确实如此。

关于这件事，咱们就点到为止。

最后做一个结语，无论是炒房的“金融游戏”还是烂尾楼本身，它都是时代的产物，以前没有，现代出现了，我相信随着博弈规则回来越完善，这样的烂尾楼会越来越少，最后祝所有正看在节目的观众，没房的能快快买新房，有房的也能换上更大的房子，我们下期见。